Não é de hoje que os condomínios edilícios enfrentam um debate sobre a sua personalidade jurídica, nos termos da lei.
Uma vez que não se encontram no rol de pessoas jurídicas estabelecido pelo Código Civil, para certas atividades e negócios jurídicos, ser equiparado a pessoa jurídica não é o bastante, necessitando o condomínio edilício de um reconhecimento legal. Porém, se isso vier a ocorrer certamente haverá impactos na gestão diária do condomínio e, notadamente, sobre os condôminos.
Situação atual
Ainda que sem fins lucrativos, os condomínios edilícios são constituídos por razões econômicas e pelos fins sociais que as propriedades que o formam possuem, recebendo um olhar governamental ora como pessoas jurídicas equiparadas, ora como pessoa jurídica própria, ora como uma personalidade diferenciada, sui generis. Esta imputa ao condomínio edilício certos deveres, mas os liberta de outros, fazendo da mesma forma com seus direitos.
Jurisprudencialmente, os tribunais equiparam também os condomínios edilícios a pessoa jurídica, mas não lhes permite, por exemplo, adquirir um imóvel, senão por adjudicação de dívida de rateios condominiais.
Propostas de mudanças
Junto à Câmara dos Deputados e Senado Federal, algumas tentativas de projetos legislativos existem para alterar esse quadro, por exemplo, o PL 7983/2014 e PL 3461/2019, respectivamente. Essas propostas incluem os condomínios edilícios no rol de pessoas jurídicas, algumas com a opção de os proprietários fazerem esta escolha, de ser ou não pessoa jurídica. É uma alternativa que, se aprovada, causará mais uma instabilidade jurídica na sociedade como um todo, pois se couber a cada condomínio a escolha de ser ou não pessoa jurídica, fator que implica em direito e deveres, teremos tipos diferentes de constituição de condomínio edilício, devendo assim ao proprietário mais um debate interno em sua sociedade intra muros e também uma escolha: Se poderá, neste caso, buscar no mercado imobiliário propriedades em condomínios como pessoa jurídica ou não, cada um com um critério e forma de direito e deveres.
Por exemplo, como pessoa jurídica haverá obrigações tributárias e fiscais que deverão ser respondidas por um contador e que impactarão, inclusive, sobre a declaração de renda de cada um dos coproprietários. De outro modo, sem ser pessoa jurídica, não haverá, em regra, esta obrigação.
Outro exemplo é que o condomínio pessoa jurídica poderá adquirir bens imóveis, agregá-los à área comum, com impactos sobre várias esferas (IPTU, alteração de área, entre outras), enquanto sem personalidade jurídica não. Outras condições poderão ser apresentadas por reflexo de ser o condomínio uma pessoa jurídica ou não.
Se isso será ou não algo útil, bom e que preserva o que a Constituição Federal prevê como garantia de melhoria de condições habitacionais, não há como auferir. No entanto, algo é certo, a opção de o condomínio ser pessoa jurídica terá que recair para todos e não ser uma escolha, ainda que possa trazer mais prejuízos do que ganhos.
De qualquer maneira, este é um debate que precisa incluir todos os segmentos profissionais envolvidos com a esfera condominial, além dos legisladores, também advogados, administradores, contabilistas e síndicos.
Cristiano de Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico condominial, Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. É presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André,SP), palestrante e professor de Direito Condominial, autor do livro Sou Síndico, E agora?
Fonte: Condomínio SC – Artigo publicado originalmente no site da revista Direcional Condomínios e na edição 247 (impressa)
